다시 '똘똘한 한 채'로…강남 재건축 신고가 '속출' 정부 잇단 수요 억제 대책…재건축 단지 희소성 부각 '주택 공급 확대'로 방향 선회…"재건축 기대감 상승" 확실한 주택 공급 신호 줘야…민간 재건축 규제 완화

2021년 01월 14일(목) 20:28

"재건축에 대한 기대감이 커지면서 집주인들이 호가를 올리고 있어요."
지난 13일 서울 강남구의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트 내 한 공인중개업소 대표는 뉴시스 취재진에게 "정부의 주택 공급 확대 예고 이후 재건축 규제가 완화될 것이라는 기대감이 커졌다"며 이같이 말했다. 
이 대표는 "매매 대기 수요는 많은데 매물이 워낙 없다 보니 집값이 꾸준히 오르고 있다"며 "전셋값이 크게 오르면서 갭투자 문의도 늘었다"고 전했다.
한동안 잠잠했던 서울 재건축 아파트 단지들의 집값이 들썩이고 있다. 지난 11일 문재인 대통령이 신년사에서 주택 공급 확대의 중요성을 강조하면서 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 반영됐다는 분석이다. 
문 대통령은 신년사에서 "주거 안정을 위해 필요한 대책 마련을 주저하지 않겠다"며 "특별히 공급확대에 역점을 두고 빠르게 효과를 볼 수 있는 다양한 주택공급 방안을 신속히 마련하겠다"고 말했다. 문 대통령의 발언 이후 부동산시장에서는 초미의 관심사인 재건축·재개발 규제 완화 카드가 나오는 것 아니냐는 예측이 나오고 있다. 
서울 강남권 재건축 단지 등을 중심으로 아파트값이 역대 최고가를 경신하는 사례가 속출하면서 집값 불안이 계속되고 있다. 특히 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 여전한 상황에서 재건축 기대감까지 맞물리면서 집값 '키 맞추기'가 확대될 것이라는 우려도 나오고 있다. 
서울 아파트값은 여전히 상승세다. 한국부동산원의 1월 첫째 주(4일 기준) 주간아파트 가격동향에 따르면 서울은 0.06% 올라 지난주와 동일한 상승폭을 기록했다. 
강남4구의 상승세가 두드러졌다. 송파구(0.11%)가 가락·문정·장지동 등 상대적 저평가 단지 위주로, 강동구(0.11%)는 학군 수요 있는 암사·명일동 위주로, 서초구(0.10%)는 반포·잠원동 주요 단지 위주로, 강남구(0.09%)는 재건축 기대감 있거나 일원·수서동 저평가 단지 위주로 상승했다. 
또 동작구(0.06%)는 사당·대방동 구축과 흑석동 신축 위주로, 영등포구(0.04%)는 신길·문래·도림동 등 역세권 저평가 단지 위주로 상승했다. 
강북 지역에선 마포구(0.10%)가 정주여건 양호한 공덕·아현동 주요 단지 위주로, 광진구(0.09%)는 자양·광장동 역세권 위주로, 중구(0.08%)는 신당·황학동 일대 구축 위주로 올랐다. 
부동산원 관계자는 "저금리 유동성, 입주물량 감소 등으로 매수심리가 높아지는 상황"이라며 "정비사업 진척 기대감이 있거나 상대적으로 저평가된 구축 및 강남권 주요 단지 위주로 아파트값이 상승했다"고 설명했다.
강남 지역 재건축 단지에서는 신고가 경신이 속출했다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 12월 강남구 아파트 매매 건수(329건) 가운데 135건이 신고가를 기록했다. 
강남구 압구정동 현대6차(전용면적 144.2㎡)는 지난달 31일 39억7000만원 거래됐고, 같은 동 현대5차(전용면적 82.23㎡)는 지난달 28일 29억7000만원에 거래되며 역대 최고가를 경신했다. 또 지난달 23일 현대7차(전용면적 157.36㎡)는 43억원에 거래되며 신고가를 기록했다.
주택시장에서는 정부가 주택 공급을 늘리겠다고 예고했지만, 공급 부족에 따른 수급불균형이 장기화하면서 재건축 단지의 희소성이 더욱 부각되면서 집값 상승을 부채질하고 있다는 평가다. 재건축 규제 강화로 희소성이 높아진 재건축 단지로 수요가 몰리는 부작용이 나타나고 있다는 얘기다. 
일각에선 주택 공급 확대를 위해 재건축 규제 완화가 필요하지만, 자칫 집값 상승의 불쏘시개가 될 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 24번의 각종 대책을 쏟아내고 규제 효과가 나타날 것이라는 정부 예측과 달리, 집값 상승의 근원지인 서울 강남 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않으면서 정부의 고민도 깊어지고 있다. 
전문가들은 정부의 재건축 규제로 주택 공급이 부족해지면서 강남 지역 집값을 자극하고 있다고 진단했다. 
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "강남 지역은 정부의 각종 규제로 공급 부족에 따른 수급불균형이 이어지고, 희소성이 부각되면서 재건축 단지 중심으로 신고가를 경신하는 부작용이 나타나고 있다"며 "민간택지 분양가 상한제 등 정부의 잇단 수요 억제 대책으로 공급이 위축되면서 강남 지역 재건축 단지를 중심으로 집값이 꾸준히 오르고 있다"고 설명했다. 
권 교수는 "강남 지역은 재건축 등 정비사업 추진 기대감 등으로 집값 상승에 대한 기대심리가 높다"며 "민간 재건축·재개발 규제를 완화하고, 용적률과 층고 제한 완화 등을 통한 확실한 주택 공급 대책이 뒷받침되지 않는다면 집값 안정화 효과는 제한적일 수밖에 없다"고 덧붙였다.

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